看图说话

    购房者在挑选自已准备购买的房屋时，不可避免地要通过看户型图来了解户型的情况，以判断户型设计是否满足自己的生活要求和发展需要。对于购房者来讲，没有经过建筑识图的培训，很多人不会看户型图，也就不可能真正准确地了解自己的需要是否可以得到满足。而现在的房子多为期房，很多时候我们也只能从开发商提供的楼盘模型和户型中去寻找一些信息，因此户型图就显得至关重要。那么户型图应该怎么看呢？

    我们平时看到的户型图，准确地说一般是某套型住宅的平面布置图。根据统一制图标准，平面图观看方向与我们平时看地图是一致的，也就是上北下南左西右东。掌握了这个准则，就可以清楚地辨别户型平面图的方向，并在内心建立自己的空间模型来感觉户型设计中的空间效果。
 
 目前楼市仍以期房交易为主,现房交易很少,期房虽然具有价格上的优势,并且随着国家政策的不断规范,开发商的操作已比较正规了,但由于购买的是“未来的”产品,交款时看不到具体的“实物”,到期房变现时仍不免有很大的“不可抗”风险,比如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等等,业内人士提醒,购买期房时首先要了解开发商的实力、信誉等信息,不要轻易相信样板房,了解并运用设计图纸中的技术参数,对期房作出合理、正确的判断。
 
    图纸参数很重要
 
    选择购买期房时,除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外,购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此,了解并运用设计图纸中的技术参数,有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。

    一般来说,对于住宅小区整体居住质量,容积率、密度和间距系数是3个最为重要的参数。容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高;密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。
 不要轻信样板房

    样板房是专门设计出来用来展示的,因此其根本无法复制到自己的房子当中,样板房都是经过精心设计和掩饰的,比如花费巨资请知名的设计师设计、专业施工单位铺装、高额的装修造价等等,目的就是为了营造一种“舞台效果”。

    样板房“掩饰”的手法很多,隐瞒管线、改变承重墙厚度、在建材上偷梁换柱等等是比较常见的几种方式。

    看图选房有窍门

    每次进楼盘的售楼处,都能看到各种五花八门的户型图。精美的楼书让人眼花缭乱,线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。除了参观样板间,购房者还要学会“纸上谈兵”。那么,购房者需要看哪几种户型图?这些户型图应该怎样看呢?

    挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。规划图能有效反映小区的规划布局,这直接关系到所挑选户型的具体位置,涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素。住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局,它们之间的关系可能会影响到住宅的使用,比如窗户和阳台是否互相干扰,入口是否相邻太近等。

    户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局,其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。

    好户型六大功能

    套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习,这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;根据其活动特点可以分为动、静两区。

    公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。

    私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。

    动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。

    静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。 
 
   这些分区各有明确的专门使用功能。在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。根据户型面积不同,你的选择也会大不相同。小户型经济住宅强调基本生活要求,普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性,豪华型住宅强调创造高质量的生活环境,注重细节突出个性。
 
   好的户型就是门一开就进入厨房或者公共空间。另外还要看是否有足够的朝阳面和采光面，合理的户型应有2－3个朝阳房（厅），3房的南面宽度应在10－12米，进深在10－12米（多层）和12－14.5米（高层），这样日照、采光、通风能满足基本要求。 还有就是室内的交通是否流畅。对角线交叉的交通是户型设计的大忌，最好是简单明了的十字交叉交通。
 
   看户型图时除去关注主要房间的开间面宽尺寸之外，还应关注起居厅和卧室之间动静分区是否合理避免相互干扰，也就是说公共空间和私密空间分隔清晰；厨卫配置是否科学合理，体现结污分区的原则，厨户应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设备等设施或预留位置，按炊事流程排列，操作面净长不应小于2.10米，设三件卫生洁具的卫生间不应小于3.0平方米，设两件卫生洁具的卫生间不应小于2.5平方米。
 
 
   空间尺度很重要

   我们在看户型图的时候，为了准确地判断空间尺度，往往需要户型图上标注出的开间、进深尺寸来提供一个数字的概念。住宅的开间就是住宅的宽度，一般是房间在主要朝向(南向或北向)上的尺寸。住宅的进深就是指住宅的实际长度，也可以说是垂直于主要朝向的方向的长度尺寸。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

   而由各主要房间开间组成的单户的住宅在主要朝向上的宽度我们称之为面宽。大面宽小进深的房屋采光和通风条件良好，居住舒适，但较浪费土地，而小面宽大进深的房屋则由于进深大造成房屋自然采光和通风较差，中间部分会出现黑厅、黑过道、暗卫生间等(有些可通过技术措施达到自然通风采光)生活舒适度会有一定影响，但由于户均有效面宽较小而较为节约土地。

   目前南昌市场上品质较高的主流户型大都达到了起居厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间都有自然采光和通风条件，即所谓全明户型，每户面宽在10.5米以上，进深控制在12米以下，主流客厅面宽在4.2米以上，主卧室在3.6米以上，最小卧室(或书房)在3.0米以上，除此之外，每套户型中应有明确分区的入口玄关(门厅)、生活服务阳台、储藏空间(有条件的设置步入式衣帽间)、阳光室等功能空间。
 
    近几年出现的一种错层住宅，是人为地在设计中使起居厅(有时包括餐厅、厨房)与其它室内空间制造出几步台阶的高差来，在看户型图一是要关注台阶的位置和尺寸对使用和安全有无影响，二是要关注两个不同标高楼面之间的高差大小，一般控制在0.45毫米—0.6毫米之间为宜。因此对于家中有老年人的住户来说不建议选择错层住宅。

    最近方兴未艾的带入口花园或空中花园、合院的户型，为住宅提供了一种独立私家花园的高级享受，受到追捧。在看户型图时应首先关注花园的尺寸和面积，过小则不可称之为花园，只能是过道或大阳台；其次要关注其围护形式和相应安全保护措施，要求既能便于种植形成景观、又能保证安全：防盗、防坠落、防风沙。同样在花园洋房(每户带露台或屋顶花园)等类别的新型住宅形式中，除上述关注外，还要特别留意由室内进入露台或屋顶花园时由于屋顶保温防水厚度形成的高差处理是否得当，以免影响日后正常使用。

    业主在看户型图时，遇有顶层跃层或阁楼形式户型(特别是利用坡顶内空间的户型)，应重点关注有无良好的自然采光和通风条件，通过看剖面图辅助了解坡屋顶下可供正常使用的空间大小，(国家规定净高2.20米以下不计建筑面积)，低于标准层高的部分考虑能否安排装饰、储藏等非重要活动空间，以期充分利用坡顶下的空间。